マンションを売却するとき、頼りにするのは仲介してくれる仲介業者です。
仲介業者を入れることで、購入希望者を見つけてもらったり、売り出し価格をもらうなど、様々な面でサポートをしてくれます。

けれど、その仲介業者が信用できないと感じたり、頼りにならないと思った時、変更はできるものなのでしょうか?
マンション売却の途中で仲介業者を変更する方法と、そのメリットとデメリットについてご紹介します。

そもそも媒介契約とはどんな契約なの?

マンションの売却を仲介してくれる仲介業者との契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約とは、一番縛りが強い契約です。
マンションの媒介契約を1社に限定するだけでなく、持ち主が自分で見つけた買い手に売却することもできません。
もし契約した仲介業者を通さずにマンションを売却した場合、違約金が発生します。

専任媒介契約は、媒介契約を1社に限定する契約ですが、持ち主が自分で見つけた買い手に売却することは可能です。
もし、契約した仲介業者以外の会社を通じてマンションを売却した場合、違約金が発生します。

一般契約は複数の不動産会社に媒介を依頼できる契約です。

仲介業者を変えることは可能?

契約期間は最長3カ月!それを過ぎたら変更できる

専属専任媒介契約と専任媒介契約は拘束力が強い契約のため、法律で有効な期間が最長でも3カ月と定められています。
もし、3カ月を超える契約期間を結んでいたとしても、有効期間は3カ月とみなされます。
仲介業者と契約したあと、3カ月を過ぎてもマンションが売却できない時は、他の仲介業者と契約しても問題はありません。

契約破棄などの手間もかからないため、このタイミングで仲介業者を見直すことをおすすめします。

3カ月以内に仲介業者を変えたい時は?

売主と仲介業者の間で合意がされていれば、媒介契約中であっても契約を解除することは可能です。
契約の解除は口頭でも可能ですが、その後契約解除をする旨を書いた書面を郵送することで、「言った言わない」のトラブルを避けることができます。

まれに契約した日から解約を申し出た日までにかかった広告費用などを請求される場合があります。
請求された場合は、何に使われた費用なのかがわかる明細書を提示してもらい、納得のいかない場合は説明を求めましょう。
説明がされなかったり、その内容に納得できない場合は、各都道府県の宅建担当部署に相談することができます。

仲介業者を変えるメリットとは?

仲介業者を変えるメリットとは、仲介業者に対して抱いている不満や不安を解消できるということです。
具体的には、以下のような不満や不安を感じた時は、仲介業者の変更を検討してください。

報告がきちんとされない

専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合、仲介業者は売主に対して、1週間から2週間に1度、現在の状況を報告しなくてはいけません。

現在の問い合わせ件数や、内覧に訪れた人の反応などを聞くことは、今後の売却活動に大きく役立ちます。
しかし、その報告が不十分なものばかりであれば、よい仲介業者とはいえません。

広告が不十分

大手不動産ポータルサイトや他の仲介業者のサイトに自分のマンションの情報が掲載されていない、など、広告活動が不十分な場合も、広告活動を行うようにお願いします。

ネット以外にチラシやポスティングを行っているかも聞き、広告に力を入れるようにお願いしてみましょう。
お願いしても変わらなければ、仲介業者の変更も考えます。

値下げばかり勧めてくる

マンションの売却が進まない場合、すぐに値下げを進めてくる仲介業者も変更を検討すべきです。

マンションが売却できない理由は、値段以外のところにあることも多いです。
それを指摘せずに値下げだけ勧める業者は信頼できるとは言えません。

物件の囲い込みを行っている

マンションの売買契約を結ぶ場合、売り手と買い手両方を同じ仲介業者が仲介することで、両方から仲介手数料を受け取れることを「両手仲介」と呼びます。
仲介業者にとって利益が大きいため、両手仲介を狙い物件の囲い込みを行う場合があるのです。

具体的には広告をあまり出さない、不動産流通機構(レインズ)に物件を掲載するのを遅らせる、他の不動産会社からの問い合わせに商談中であると嘘をつく、などの行為を行うことがあるようです。
これは宅地建物取引業法に違反しているため、行われていることがわかれば即刻契約を解除することができます。

仲介業者を変えるデメリットとは?

仲介業者を変えることのデメリットとは、もう一度売却活動を開始することの手間がかかることと、売却の条件を下げなくてはいけない可能性が出てくるということです。

仲介業者を変えて売却活動を行うことで、最初の条件では売れなかった物件、というイメージがついてしまうことも考えられます。
特に何度も仲介業者を変えてしまうと、どこか問題がある物件なのでは?と思われてしまうこともあります。

なるべく仲介業者を変更せずにすむよう、契約する仲介業者は慎重に見極めましょう。

まとめ

マンションを売却するとき、大きな味方になるのが仲介業者です。
売却活動をスムーズに行うには、仲介業者選びがとても大切になります。
気になる点はきちんとチェックし、信頼できるパートナーを選んでくださいね。