あなたが所有しているマンションの売却を考えたとき、「販売価格」は最も重要な要素の1つといえます。
しかし、販売価格は高く設定できればいいというわけではありません。
たとえ販売価格が高くても、買い手が見つからなければ意味がありません。

実際に、マンション売却の販売価格の基準を決める査定価格は、業者によって数百万円規模で変わってくることもあります。
なぜなら、この査定価格は法律で定められた評価基準が存在するわけではなく、自社基準で価格を決められるからです。
その会社の方針・考え方によって異なります。

つまり、査定価格が適正かどうかはあなた自身が判断できなければならないのです。
そして最終的に販売価格を決めるのはあなたです。

そのために身につけておくべき知識となる、マンション売却時の査定価格とその評価基準についてこれから詳しく説明していきます。

マンション売却の価格査定の依頼の前に

マンション売却の価格査定の依頼の前に重要なポイントをご紹介します。

マンション売却の価格査定には2種類ある!

マンションの販売価格の指標となる査定には「簡易査定(机上査定)」と「詳細査定(訪問査定)」の2種類が存在します。

簡易査定(机上査定)とは、過去の周辺の取引や地価など公的なデータから算出した簡易な査定のことで、参考価格を基に査定価格を算出します。
インターネットで情報を入力するだけで簡単に表示される額は「簡易査定額」と呼ばれるものです。

一方、詳細査定(訪問査定)は、実際に物件の立地条件や建物の傷み具合などを細かく見て算出する、より精度の高い査定価格です。

価格査定は複数の業者にお願いする!

マンション売却の価格査定は最低でも3社以上依頼しましょう。
会社の規模も大きいところ、小さいところ問わずにお願いしましょう。

そのときに、提示された査定額が簡易査定によるものなのか詳細査定によるものなのかを確認することも大切です。
なるべく数多くの詳細査定をしてもらい、価格を比較してみましょう。

自分でも相場を調べる!

提示された査定額を鵜呑みしないためにも、あなた自身で周辺の物件価格を調べましょう。
そのときに、参考にすべき物件はあなたが所有しているマンションと立地条件のなるべく近い物件です。
同じ棟のマンションで同じ階、同じ向きが理想です。

さらにその販売が行われた時期も大切です。不動産価格は経済により大きく変動します。
同じ様な物件であっても取引の時期によって価格は異なりますので、市場全体の動向を把握しておくことも大切です。

査定価格はどのように決まる?その評価基準は?

では、実際にどのようにして査定価格は決まるのでしょうか。その評価基準についてもみていきましょう。

マンションの査定方法

一般的な方法としては、まず類似マンションの取引事例を選び、各種条件を比較評価して価格を算出します。

各種条件とは、たとえば交通の便利さ、周辺環境、日当たりや風通し、敷地、エントランスや駐輪場など共有部分、セキュリティ、維持管理(管理人の有無や清掃)などをそれぞれ比較し評価の点数をつけていきます。
その点数の差を比率であらわし、1㎡あたりの値段にかけて金額を導き出します。

マンションの評価基準

続いて評価の点数の細かい設定方法です。
「公益財団法人 不動産流通推進センター」が不動産会社向けに提供している「価格査定マニュアル」を覗いてみましょう。

例えば、所有するマンションの階が1階の場合、その評点は「-5点」です。一方で23階の場合は「10点」となります。
また、室内の維持管理状況が悪いと評価されると「-5点」、逆に特に優れると評価されると「10点」です。

その他、耐震性も評価額に大きく影響する項目です。旧耐震基準を満たしていない場合は「-3点」、耐震機能が高い場合は「3点」です。
このように、各業者が設定する価格査定マニュアルによって各項目の評点例が設定されているので、それを参考に各業者は査定額を算出します。

査定結果を受け取ったら

査定結果が出たら報告書にきちんと目を通しましょう。
複数の業者に査定を依頼し報告書をそれぞれ比較してみましょう。

まず確認するところは、参考とする類似マンションです。
参考にする取引事例が異なれば元となる価格が変わるので査定価格に大きく影響します。

また、評価項目には駅からの徒歩分数といった「客観的な項目」と、外観や眺めの良し悪しといった「主観的な項目」が存在します。
客観的な項目については会社ごとに大きく変わることはありませんが、主観的な項目は変わってきます。
どのような評価を受けているか、その根拠はどんなものかを確認しましょう。

まとめ

最終的に、不動産会社が提示した査定価格を基準に販売価格を決定するのはあなたです。

業者に丸投げするのではなく、自ら査定価格、評価項目、相場、市場の動向を確認し、「販売価格が適正かどうか」を判断できるようになりましょう。