マンションの売却が思い通りに進まないことはよくあることです。
タイミングが悪かったり、不動産会社との相性が悪かったり、自分ではどうにも対処できないこともあるかと思います。

しかし、「ただ辛抱強く待つ」ということも一つの選択ですが、自分で状況を変えれそうであれば行動にうつしてみることをおすすめします。
今回は、「マンション売却の際、専任媒介契約をしたにもかかわらず売れないときの対処法」についてご紹介します。

まずは基本的なところ、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の解説を致します。

媒介契約の種類について

マンションを売却する際は、必ず媒介契約を結ばなければなりません。
先に述べたとおり媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どの契約にするかは売り手側で決めることができます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、売り手がマンションの売却を複数の不動産会社や仲介業者に依頼できるという契約です。
一般媒介契約には、どの会社に売却を依頼したのかをオープンにする「明示型」と、どこに依頼したかオープンにしなくてもよい「非明示型」が存在します。

専任媒介契約

専任媒介契約はマンションの売却権を1社に絞って依頼する契約です。
専任媒介契約で売却の依頼を受けた会社は7日以内に指定流通機構へ情報を登録しなければなりません。

さらに、契約期間中は2週間に1回以上の売り手への現状報告義務があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約よりも縛りの強い契約が専属専任媒介契約です。
契約を結んだ会社は、指定流通機構へ5日以内に登録し、現状の報告頻度も1週間に1回以上という義務が生じます。

契約の義務が重くなる分、仮に売り手が自分自身で買い手を見つけた場合、一般媒介契約や専任媒介契約では個人で直接売買契約ができるのに対し、専属専任媒介契約は直接契約が許されません。

このように、媒介契約には種類によってメリット・デメリットがそれぞれ存在します。

専任媒介契約で売れないときの対処法

それでは、あなたが専任媒介契約を結び、マンションがなかなか売れなかった場合、どのような対処法があるのでしょうか。
専任媒介契約を結ぶまでは誠実な姿勢を見せてきた業者も契約がとれた後は態度がかわり、あまり連絡をとってこないというところも存在します。

専任媒介契約は独占販売権ですので、会社によっては営業マンに専任媒介契約数のノルマを課しているところもあります。
専任媒介契約を結んでも思うように売れない、あるいは仲介業者に不信感を持つのであれば思い切って契約を解除しましょう。

契約を結んでいる仲介業者との媒介契約を解除する

専任媒介契約、専属専任媒介契約の契約期間は国土交通省の標準媒介契約約款で3ヶ月以内とされています。

つまり、通常の専任媒介契約では契約期間が3ヶ月以内になります。
そこで契約期間満了時に解約することをお勧めします。

専任媒介契約の解除方法

専任媒介契約および専属専任媒介契約は自動で契約更新されることはありません。
これは法律で定められている決まりですので安心してください。

よって契約期間満了の際に「更新しません」という意思表示をするだけで契約は終了します。
ただし、契約期間中の解除には手続きが必要です。

専任媒介契約の解除後は、複数の不動産業者に依頼する一般媒介契約を結んでもいいですし、また別の仲介業者を見つけて専任媒介契約しても問題ありません。

媒介契約を解除するときに気をつけたいポイント

媒介契約を解除するときに気をつけなければならないポイントが存在します。

ブラック顧客扱いにならにようにする

不動産会社同士はライバル関係にあっても情報交換は行います。
わだかまりを残したまま業者との媒介契約を解除すると、あなたが「ブラック顧客」にされてしまう可能性があります。
一度ブラック顧客にされてしまうと次の業者を見つけるのに苦労し不利な状況に立たされてしまいます。

このようなトラブルを避けるためにも解約するためにも契約期間の満了を待ちましょう。

売れない物件としてのレッテルを貼られないようにする

専任媒介契約のあと、一般媒介契約で複数の業者と契約したり、不満があったりするからといって頻繁に仲介業者を変えると、長い期間広くあなたの物件が目に留まり、やがて売れない物件としてレッテルを貼られるようになってしまいます。

このような物件を業界では「出回り物件」と呼びます。
出回り物件になってしまうと、販売価格を下げなければならない状況に陥ってしまうので気をつけましょう。

売買契約が進んでいる場合の解除について

まれなケースではありますが、買い手との売買の話が進んでいる状況で媒介契約を解除する場合は、仲介業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
ただし、状況によっては仲介手数料を満額から引き下げたりすることも可能ですので協議する価値はあります。

さらに売買契約後に仲介業者を変更しようとしても、業者にあまり利益がないため決済、登記、引き渡しの立ち合いを依頼するのは厳しいでしょう。

まとめ

専任媒介契約をしていても契約の更新はあなたの判断で自由に行えます。
更新時の契約の解除は簡単ですので気をつけるべきポイントを考慮しながら、自分にあった契約方法を選択しましょう。