マンション売却時には、様々な税金がかかります。それを知らずに、売却益をすべて転居費用や新居購入費用にあててしまうと、場合によっては損をしてしまうことがあります。
特に税金は、後から徴収されることが多いので、手持ちが足りない…なんてことになる可能性もあります。

そこで今回は、マンション売却時にチェッくしておきたい税金と、損をしないための知識についてご紹介します。

■マンション売却時にかかる税金とは?

マンション売却時にかかる税金は、大きく2種類に分けられます。ひとつはマンションを売ろうとするすべての人にかかるもの、もう一つは売却の際の条件によってかかるものです。大きな金額になることもあるので、それぞれチェックしておきましょう。

■すべての人にかかるもの

▼印紙税

マンション売却時に不動産業者と結ぶ「不動産売買契約書」に貼り付ける印紙代を指します。印紙税とは不動産の売買契約書だけでなく、土地の借用書や有価証券の受取書、株券など、流通取引にかかる文書に課せられるものです。納めない場合は過怠税として、本来の3倍の金額が課せられることになります。

印紙税は契約書の金額によって異なります。国税庁のホームページによると、1,000万円以上5,000万円以下の場合は2万円となっています(2016年5月時点)。

▼登録免許税

マンションの所有権が移転する場合や、新たに住宅ローンを組み、抵当権の設定が必要になった場合などに発生する税金です。多くは司法書士経由で処理されるため、登記費用の一部として聴取されます。

▼消費税

建物自体にかかるわけではありませんが、仲介手数料や住宅ローン手数料など、マンション売却の際に必要となる各手数料には、消費税がかかります。

例えば消費税8%の時代に400万円以上の物件を購入した場合、税込の仲介手数料は3.24%に6万4800円をプラスした金額となります。そう考えると大きな金額といえますよね。

消費税が変動すれば、その分負担も重くなります。消費税が変わる前に売却しておくと、損をせずに済むかもしれません。

■条件によってかかることがあるもの

▼譲渡所得・住民税

マンションを売却した際、購入金額よりも利益が出ると発生するのが譲渡所得と住民税です。逆に言えば、マンションを購入したときよりも売却によって得た金額が少なければ、譲渡所得や住民税は発生しません。

特に譲渡所得は、発生すると大きな金額になりますが、特別控除が用意されているなど、知っておくと損をしない税金でもあります。ここではより詳しく譲渡所得についてご紹介します。

・譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、マンションを売却したすべての金額にかかるわけではありません。ここから譲渡費用や取得費、そして特別控除を差し引いた金額が、課税対象となります。

譲渡費用には仲介手数料や印紙税、登記費用なども含まれるため、かなりの金額を差し引くことになります。

・特別控除を受けられる可能性も
一方特別控除とは、譲渡相手が親族でないことや、売却した年に住宅ローン控除を受けていないことなどを条件に受けられるものです。3,000万円を下回っていた場合、所得税の免除を受けることができます。

他にも10年超所有軽減税率の特例など、様々な控除を受けることができます。詳しくは担当の不動産業者に聞いてみるのがよいでしょう。

・譲渡所得の税率は?
売却する建物を所有していた機関によって、税率が変わります。これは住民税も同じなので、合わせてご紹介します。

例えば、所有期間が5年以下なら30.63%の所得税、そして9%の住民税がかかります(短期譲渡)。一方、5年以上該当のマンションを所有していた場合、所得税は15.315%、住民税については5%まで引き下がります(長期譲渡:いずれも2016年12月時点)。

・丸5年住んでいても「5年未満」にカウントされる場合がある?
ここで注意してほしいのが、丸5年住んでいたとしても、長期譲渡に該当しない場合があるということです。

例えば2011年8月1日に物件を購入し、その後5年間所有した場合、一般的には2016年8月1日になれば、丸5年所有したことになります。

しかし譲渡所得では、購入した次の年の1月1日にならないと、一年経過したとカウントされません。そのため、譲渡所得の計算上は、2017年1月1日にならないと、長期譲渡の税率が適用されないのです。

この点は間違いやすい部分であり、知らないと損をする点なので、ぜひ押さえておいてください。

■まとめ

マンション売却時には様々な税金がかかりますが、それぞれ利益が出ないと発生しなかったり、発生しても特別控除が受けられることもあります。マンション売却時の税金を把握することは、売却にかかる費用を工面するために重要なこと。不動産業者に任せっきりにせず、ぜひ色々調べてみてください。得するポイントが見つかるかもしれませんよ。